DALAM
ketentuan pajak pertambahan nilai (PPN) di Indonesia, kegiatan membangun
sendiri (KMS) merupakan kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam
kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Menghitung
PPN atas KMS sedikit berbeda dengan pada PPN pada umumnya. Selain itu, tidak
semua KMS terutang PPN. Ada persyaratan tertentu yang harus dipenuhi agar dapat
dikenakan PPN.
Hal itu diatur dalam Peraturan
Menteri Keuangan (PMK)Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara
Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri.
Berdasarkan ketentuan itu, bangunan yang menjadi objek PPN KMS
adalah bangunan berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan
kriteria:
·
konstruksi utamanya
terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
·
diperuntukkan bagi
tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
·
luas keseluruhan paling
sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
Jika wajib pajak membangun rumah, baik untuk tempat tinggal kita
sendiri maupun disewakan atau dijadikan tempat kos, dan rumah tersebut luasnya
lebih dari 200 meter persegi maka atas rumah tersebut wajib dibayarkan PPN KMS.
Tarif
Adapun besarnya tarif PPN KMS adalah 2% dari total pengeluaran.Tarif ini adalah
tarif efektif yang berasal dari 10% yang merupakan tarif PPN sesuai
Undang-Undang PPN dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak sebesar 20% dari
jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah
Saat
Terutang
Saat
terutangnya PPN KMS dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai
dengan bangunan selesai. KMS yang dilakukan secara bertahap
dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara
tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
Tempat
Terutang
Tempat
Pajak PPN KMS adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.Untuk
itu, PPN KMS ini harus dibayar dengan kode Kantor Pelayanan Pajak (KPP) di
mana bangunan berada.
Cara Pembayaran
PMK
No.163/ 2012 mengatur cara pembayaran PPN KMS sebagai berikut:
·
Pembayaran PPN terutang
atas KMS dilakukan setiap bulan sebesar 2% dikalikan dengan
jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya.
·
Penyetoran Pajak
Pertambahan Nilai terutang dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak
dengan kode: 411211 – 103
·
Dalam hal tempat
bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama tempat orang pribadi
atau badan yang melakukan KMS terdaftar, kolom NPWP yang tercanturn pada Surat
Setoran Pajak diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.
·
Dalam hal tempat
bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama yang berbeda dengan
KPP tempat orang pribadi atau badan yang melakukan KMSsendiri terdaftar, Surat
Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut:
o kolom NPWP diisi dengan: 00.000.000.0-KPP-000
(KPP maksudnya 3 digit kode KPP),
o pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan
NPWP orang pribadi atau badan yang melakukan KMS. Cara terakhir ini berlaku
juga untuk orang yang tidak memiliki NPWP.
Cara Pelaporan
Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan PPN KMS dengan
menggunakan SPT Masa PPN, paling lama akhir bulan berikutnya setelah Masa Pajak
berakhir.
Orang pribadi atau badan yang bukan PKP yang
melakukan pembayaran PPN yang terutang atas KMS dan telah mendapat validasi
dengan nomor transaksi penerimaan negara (NTPN) dianggap telah
melaporkan PPN yang terutang tersebut sesuai dengan tanggal validasi.
Jadi, jika kita bukan PKP, maka validasi NTPN dari bank atau Pos
dianggap sebagai bentuk pelaporan. Sehingga tidak perlu lapor lagi ke kantor
pajak. Hal ini diatur dengan Pasal 11 ayat (2a) Peraturan Menteri
Keuangan nomor 9/PMK.03/2018.
Contoh Perhitungan
Kasus 1
Pada Desember 2017 Bapak Budi memulai membangun sebuah rumah untuk
tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar
200 m2, biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Budi dalam upaya membangun
rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai
berikut:
·
pembelian tanah sebesar
Rp200.000.000,
·
pembelian bahan baku
bangunan keseluruhan Rp180.000.000,
·
biaya upah mandor dan
pekerja bangunan Rp70.000.000.
Maka berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?
Jawab:
Sesuai dengan PMK No. 163/ 2012 tarif PPN atas KMS yang terhutang adalah:
= 10% X DPP
= 10% X
(20% X Total biaya Pembangunan)
=
10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)
Dengan
demikian, PPN atas KMS yang terutang oleh Bapak Budi adalah
= 10% X
20% X Rp250.000.000
= Rp
5.000.000
Kasus 2
Eko
membangun sendiri sebuah bangunan dua lantai, Lantai pertama luasnya 150 m2 dan
lantai kedua 50 m2. Bangunan tersebut diperkirakan selesai selama 3 bulan
dengan total biaya sebesar Rp500.000.000, tidak termasuk harga perolehan tanah.
Berapakah total PPN KMS yang terutang?
Jawab:
Karena total bangunan tersebut sama dengan 200m2 maka atas kegiatan membangun
sendiri tersebut terutang PPN KMS dengan perhitungan 10% x 20% x Rp500.000.000
= Rp10.000.000.
